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¿Por qué te interesa inmatricular tu finca? ¿Si no está inmatriculada, no es tuya?. Pues bien, en primer lugar, dejar claro que el Registro de la Propiedad no te atribuye el dominio, sino que te ofrece protección jurídica adicional y hace público ese domino, por lo que la respuesta a la segunda pregunta es que no; que tu finca puede ser tuya a pesar de no estar inscrita en el Registro de la Propiedad. Además, en España, a diferencia de otros países, la inscripción en el Registro no es obligatoria, aunque muy recomendable, ¿Por qué?, Fundamentalmente porque ofrece seguridad jurídica adicional frente a terceros. Por otro lado, desde el año 2015, con la reforma de la Ley Hipotecaria (en adelante LH), la inmatriculación implica la inscripción de una base gráfica georreferenciada de los límites de la finca, por lo que esa seguridad jurídica adicional se extiende al objeto del derecho de propiedad, es decir, a la delimitación precisa de la propiedad, cosa que no sucedía antes de la citada reforma legislativa. En este post, te explicaremos en qué consiste la inmatriculación de una finca, sus implicaciones y sus modalidades de tramitación.

¿En qué consiste la inmatriculación?

Cuando hablamos de inmatricular tu finca, nos referimos a su ingreso por primera vez en el Registro de la Propiedad, sin proceder de otra finca inscrita previamente, a través de una primera inscripción de dominio, mediante unos procedimientos específicos con la finalidad de acreditar su propiedad, su realidad física y jurídica extrarregistral y su delimitación georreferenciada coordinada con el Catastro.

Es fundamental que el registrador compruebe que la finca no esté previamente inscrita, con la misma o con otra descripción. Mediante la consulta en el archivo literario y en las representaciones gráficas georreferenciadas, se evitan dobles inmatriculaciones por nuevas inscripciones coincidentes con otras fincas ya inscritas o por actualizaciones descriptivas de una finca inmatriculada.

Como consecuencia de la inmatriculación, se realiza una apertura de folio real, dando el número de finca correlativo correspondiente y el código registral de la finca, que le acompañará a lo largo de su “vida registral”. Existen supuestos de apertura de folio que no se corresponden a inmatriculaciones, como sucede en las aperturas de folios a los pisos o locales de propiedades horizontales, tratándose de folios filiales a la finca matriz, que es el edificio, y ya consta inmatriculado. Igualmente, en operaciones de reparcelación urbanística, en las que se abre folio a las fincas resultantes, no hay inmatriculación, pues sustituyen a las antiguas fincas iniciales, que han de estar inmatriculadas.

La inmatriculación de ciertas fincas exige el cumplimiento de algunos requisitos especiales que se derivan de la protección de intereses públicos:

•     En la inmatriculación de fincas colindantes con montes públicos o ubicadas en términos municipales con montes demaniales, la Ley de Montes, Ley 43/2003 en su artículo 22 y su Reglamento, en el artículo 77, establece que se requerirá el informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la Comunidad Autónoma. Para los casos de fincas lindantes con montes públicos sin deslindar, según la Resolución de la DGRN de 13 de julio de 2011, para acceder a la petición de inmatriculación, los interesados deberán solicitar el deslinde parcial de dicho monte en el área afectada por la finca.
• En la inmatriculación de fincas colindantes con el dominio público marítimo-terrestre, el artículo 15 de la Ley 22/1988, de Costas y 33 a 36 del Reglamento General de Costas establecen que, para las fincas situadas dentro de la servidumbre de protección, se deberá precisar si son colindantes con dominio público. En caso afirmativo, se deberá adjuntar certificación de no invasión de dominio público emitido por la Administración. Si se describe la finca como no lindante con dominio público marítimo terrestre, el Registrador requerirá al interesado para que sitúe la finca en el plano de la Administración del Estado, requerimiento redundante, puesto que, al realizarse la inmatriculación, la cartografía de la finca está georreferenciada en el mismo sistema geodésico de referencia que la cartografía de la Administración. En el caso de que no estuviese aprobado el deslinde administrativo del dominio público marítimo, se iniciará el correspondiente procedimiento a costear por el interesado, dentro de un plazo no superior a tres meses desde la solicitud, quedado suspendida la inscripción solicitada hasta que se resuelva el deslinde.
• En la inmatriculación de fincas colindantes con dominio público de carreteras, el artículo 30.7 de la Ley de Carreteras establece que, cuando se pretende inmatricular una finca situada en la zona de servidumbre, se deberá precisar si linda con dominio público, y en caso afirmativo se deberá aportar certificación de la Administración General del Estado, en la que se acredite que no se invade dominio público.
• En la inmatriculación de fincas que incluyen edificaciones, debe acreditarse el cumplimiento de la normativa urbanística de la edificación, mediante licencia urbanística o bien mediante la vía de la inscripción de la obra nueva antigua que regula el artículo 20.4 del texto refundido de la Ley del Suelo. En el caso de inscripción de nuevas edificaciones, el artículo 202 de la Ley 13/2015 de la Reforma de la Ley Hipotecaria, establece que la porción de suelo ocupada por cualquier edificación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas georreferenciadas y cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica.
• En la inmatriculación de fincas provenientes de segregaciones, divisiones o parcelaciones, deben cumplirse los requisitos derivados de la legislación urbanística o agraria correspondientes, especialmente los relativos a la unidad mínima agraria y a los de parcela urbanística mínima, para obtención de licencia municipal. En el caso de que la finca proceda de otra matriz no inmatriculada, cabe la inmatriculación, pero debe cumplir también los mencionados requisitos.