LEGALIZAR UNA VIVIENDA EN CANARIAS
La falta de coincidencia entre la realidad física de las parcelas y la cartografía catastral es un hecho muy habitual en España. Las causas son muy diversas, aunque la fundamental, como venimos exponiendo en el blog, es la mala calidad de la cartografía catastral.
Hasta ahora, tener mal representada tu parcela en el Catastro implicaba sobre todo pagar más o menos en el impuesto de bienes inmuebles. Los planos catastrales no son jurídicos, es decir, no son el elemento que delimita legalmente con precisión la propiedad, a diferencia de lo que ocurre en otros países europeos, donde los planos catastrales sí que son el documento legalmente válido para delimitar la propiedad. Sin embargo, como ya adelantamos en el post del 25/11/2015, con la reforma de la Ley Hipotecaria, esta situación está cambiando, puesto que el Registro de la Propiedad podrá incorporar, en el folio real de cada finca, una representación gráfica catastral coordinada con el Catastro. Las implicaciones de este hecho son muy importantes, puesto que esta coordinación traerá consigo una seguridad jurídica en la delimitación de la propiedad que no tiene precedentes históricos en nuestro país. ¿Adonde queremos llegar? Pues a que te interesa tener bien representada tu parcela en el Catastro. Primero, para poder coordinarla con el Registro de la Propiedad y obtener protección y seguridad jurídica en su delimitación, y segundo, para que ningún colindante pueda coordinar una representación gráfica catastral que no se adapte a la realidad y se apropie indebidamente de parte de tu parcela.
En LEGALIZA TU PROPIEDAD
te asesoramos y guiamos en el proceso de modificación y subsanación de errores catastrales de tu parcela. Desde la realización de las mediciones y levantamientos topográficos, hasta la redacción y firma de las actas de deslinde. El procedimiento no es único, y en función de la prisa que tengas y del presupuesto disponible, la opción será una u otra. Las tres vías existentes en la actualidad para corregir errores catastrales son las siguientes:
En las gerencias del Catastro. Por la aplicación del artículo 18.1 de la Ley del Catastro Inmobiliario.
El procedimiento de subsanación de discrepancias se iniciará de oficio, por propia iniciativa, o por orden superior, cuando la Administración tenga conocimiento por cualquier medio, de la falta de concordancia entre la cartografía catastral y la delimitación física real de las parcelas sobre el terreno. En este caso, el interesado deberá iniciar el proceso en la gerencia del catastro correspondiente, comunicando esta falta de concordancia. Se deberá aportar la siguiente documentación:
Modelo de subsanación con los datos correspondientes y la descripción de la discrepancia.
Levantamiento topográfico en formato digital, a ser posible georreferenciado, de las parcelas afectadas. Situación actual y modificaciones.
Documentación jurídica:
Títulos de propiedad (escrituras o documentación del Registro de la Propiedad)
Acta de deslinde con las firmas de todos los colindantes afectados. Este documento no es imprescindible, sin embargo, es muy recomendable realizarlo en el momento de llevar a cabo las mediciones topográficas de las parcelas en el terreno.
La iniciación del procedimiento se comunica a los afectados colindantes, concediéndoles un plazo de 15 días para que formulen alegaciones. Por esto es muy importante el acta de deslinde, ya que si los colindantes dan la conformidad, este trámite no supondrá ningún obstáculo. Si no se realiza el acta de deslinde y un colindante no se muestra conforme con la modificación catastral, el proceso se paraliza.
La resolución que se dicte tendrá efectividad desde el día siguiente a la fecha en que se acuerde y se notificará a los interesados. El plazo máximo en que debe notificarse la resolución será de seis meses desde la notificación del acuerdo de iniciación de oficio a los interesados. El vencimiento del plazo máximo provocará la caducidad del expediente y el archivo de todas las actuaciones. En la práctica el proceso suele durar más de seis meses, siendo habitual llegar al año, aunque tiene la ventaja de que la tramitación es gratuita.
En la notaría. Por la aplicación del artículo 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario.
Podrán subsanarse las discrepancias en la delimitación o superficie de las parcelas, con ocasión de la autorización de un hecho, acto o negocio en un documento público, mediante el siguiente procedimiento:
En primer lugar, el Notario solicitará de los otorgantes que manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral se corresponde con la realidad física del inmueble en el momento del otorgamiento del documento público.
Si los otorgantes le manifestaran la existencia de una discrepancia entre la realidad física y la certificación catastral, el notario solicitará su acreditación por cualquier medio de prueba admitido en derecho. Cuando el notario entienda suficientemente acreditada la existencia de la discrepancia lo notificará a los titulares colindantes afectados por la rectificación, para que en el plazo de veinte días puedan alegar lo que a su derecho convenga. De no manifestarse oposición a la misma, el Notario incorporará la nueva descripción del bien inmueble en el mismo documento público. Es decir, silencio positivo. Igual que en el caso anterior, es recomendable realizar un acta de deslinde previa, aunque el notario siempre citará a los colindantes para que comparezcan personalmente en la notaría
El Notario informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización del documento público. Será necesario aportar una representación gráfica alternativa en formato GML, como ya comentamos en el post anterior. Una vez validada técnicamente por la citada Dirección General la rectificación declarada, se incorporará la correspondiente alteración en el Catastro en el plazo de cinco días desde su conocimiento, de modo que el notario pueda incorporar en el documento público la nueva certificación catastral descriptiva y gráfica de los inmuebles afectados.
Esta nueva delimitación de la parcela, se incorporará en los asientos de las fincas ya inscritas en el Registro de la Propiedad.
Cuando exista identidad de la parcela, con la correspondiente finca registral inscrita, en los asientos posteriores se tomará como base la nueva descripción física y gráfica. En los supuestos en que no exista dicha identidad, el Registrador de la propiedad, pondrá esta circunstancia en conocimiento de la Dirección General de Catastro. Se considerará que una parcela catastral se corresponde con una finca registral cuando:
Los datos de situación, denominación y superficie, si constara, coincidan con los del título y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad.
Cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 por ciento y siempre que, además, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos.
Este procedimiento es mucho más rápido que el anterior, sin embargo, el precio es más elevado, puesto que hay que contar con los honorarios del Notario.
En el Registro de la Propiedad. Por la aplicación del artículo 18.3 de la Ley del Catastro Inmobiliario.
El Catastro realizará de oficio las subsanaciones de discrepancias cuando la rectificación se derive de uno de los procedimientos de coordinación con el Registro de la Propiedad en los que se haya utilizado una representación gráfica alternativa en formato GML para la descripción gráfica de las fincas.
En este procedimiento, si se ajusta a la normativa hipotecaria, el Registrador informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación catastral realizada en el plazo máximo de cinco días desde la inscripción. Una vez validada la representación gráfica alternativa por la citada Dirección General se incorporará la correspondiente rectificación en el Catastro, que comunicará la incorporación al Registro de la Propiedad junto con la certificación descriptiva y gráfica actualizada, para que éste haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica de la misma.
Como hemos visto, y a modo de resumen, en función de la prisa que tengas y el dinero que estés dispuesto a gastar, deberás elegir un procedimiento u otro. Desde LEGALIZA TU PROPIEDAD
te asesoraremos desde el punto de vista técnico, para simplificarte todos estos trámites y para conseguir una delimitación correcta de tu parcela en el Catastro.
La legislación de aplicación es Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias
Para que puedas inmatricular tu finca, es preciso que sigas alguna de las vías o procedimientos previstos en la LH, en concreto, los artículos 203 a 206, cuya finalidad es acreditar el dominio de la finca y su realidad física georreferenciada, recogiendo como medios para ello el título público de adquisición, el expediente de dominio, la certificación administrativa de dominio y otros medios específicos.
¿SABES QUE HAY DETRÁS DE LA GEORREFERENCIACIÓN?
¿Por qué te interesa inmatricular tu finca? ¿Si no está inmatriculada, no es tuya?. Pues bien, en primer lugar, dejar claro que el Registro de la Propiedad no te atribuye el dominio, sino que te ofrece protección jurídica adicional y hace público ese domino, por lo que la respuesta a la segunda pregunta es que no; que tu finca puede ser tuya a pesar de no estar inscrita en el Registro de la Propiedad. Además, en España, a diferencia de otros países, la inscripción en el Registro no es obligatoria, aunque muy recomendable, ¿Por qué?, Fundamentalmente porque ofrece seguridad jurídica adicional frente a terceros. Por otro lado, desde el año 2015, con la reforma de la Ley Hipotecaria (en adelante LH), la inmatriculación implica la inscripción de una base gráfica georreferenciada de los límites de la finca, por lo que esa seguridad jurídica adicional se extiende al objeto del derecho de propiedad, es decir, a la delimitación precisa de la propiedad, cosa que no sucedía antes de la citada reforma legislativa. En es
La coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro es obligatoria en la inmatriculación de fincas, según establece el artículo 9 b de la LH. Esto es, se ha de adoptar la representación catastral como base gráfica georreferenciada de la finca, coincidente con el título de propiedad, sin poder aportar una representación gráfica alternativa; aportación deseable en los frecuentes casos en los que el Catastro no refleja correctamente la voluntad de dominio. En estos casos, la solución es o corregir la representación gráfica Catastral georreferenciada y/o los títulos de propiedad antes de inmatricular, o bien realizar esta corrección a posteriori, una vez inmatriculada la finca
Solo en caso de inmatriculación por medio de certificación administrativa regulada por el artículo 206 LH, si la finca careciese de certificación catastral descriptiva y gráfica, podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada alternativa, la cual deberá corresponder con la descripción literaria realizada