LEGALIZAR UNA VIVIENDA EN CANARIAS
La legislación de aplicación es Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias
El momento a partir del cual se inicia el plazo o computo del a prescripción de la acción de restauración de la obra , es desde la terminación , siempre y cuando permita su uso, este plazo es de 4 años.
La fecha de terminación de la obra se realiza mediante un informe de un Arquitecto o Arquitecto Técnico , el cual certifica la antigüedad, ya sea por fotos aéreas del GRAFCAN o por otra vía documental.
El restablecimiento de la legalidad urbanística y régimen sancionador.
Si compleja era la regulación del suelo rústico como consecuencia de sucesivas reformas parciales que llevaron a un cierto desorden de esas normas, lo mismo cabe decir de la evolución normativa de las potestades de restablecimiento de la legalidad urbanística, incluyendo la sancionadora. Es por ello que esta ley revisa la regulación de esas potestades, acomodando sus presupuestos, garantías y trámites a los criterios de las nuevas leyes de procedimiento administrativo común y régimen jurídico del sector público.
En particular, el ejercicio de la potestad de restablecimiento y de la potestad sancionadora se mantienen separados, como está establecido en la actualidad. En cuanto al restablecimiento de la legalidad, el procedimiento se incoa y tramita hasta la declaración final, sin perjuicio de las medidas provisionales que sean pertinentes. Solo una vez concluido, en orden a la ejecución de su resolución, se diferencia entre la posibilidad de legalización de las obras y su no legalización, sin que, como hasta ahora, la solicitud de legalización interrumpa las actuaciones y, además, en muchos casos, determine la prescripción de la infracción correspondiente.
En cuanto a los plazos, la norma mantiene el plazo de cuatro años para las actuaciones sujetas a licencia urbanística, reduciendo a dos años el plazo para aquellas que queden sujetas a comunicación previa. Permanece igual la relación de supuestos en que la acción de restablecimiento no está sometida a plazo. Por otra parte, en aras de la certidumbre jurídica, se fija en diez años el plazo máximo de que dispone la Administración para hacer efectiva una orden de restablecimiento (demolición).
Con respecto a la situación jurídica en que quedan las construcciones, edificaciones e instalaciones contra las cuales no quepa ejercer las potestades de restablecimiento de la legalidad, se declara expresamente que se encuentran en situación de fuera de ordenación, pudiendo ejecutar, únicamente, obras de conservación. El origen ilegal de la construcción explica este régimen. Ahora bien, siendo imposible ya la demolición –salvo expropiación–, ningún sentido tiene que se impida el uso de esos inmuebles. Por ello, esta ley legitima el uso consolidado, entendido como aquel que se viniera realizando en el inmueble antes del vencimiento del plazo para que la Administración pueda reaccionar, y, además, se permiten todos aquellos usos que admita el planeamiento vigente. De acuerdo con la doctrina judicial, se aclara que en estos casos, aun cuando solo se admiten obras de conservación, también son admisibles aquellas que deban realizarse para cumplir obligaciones impuestas por la legislación sectorial de las que dependa el mantenimiento de la actividad, nunca la ampliación de su capacidad.
En fin, en cuanto al régimen sancionador, la ley se ha limitado a actualizar el cuadro de infracciones y sanciones, incorporando criterios asentados en la jurisprudencia, así como a clarificar el desajuste existente en materia de sanciones (cuantías) entre los tipos infractores generales y los tipos infractores específicos, en la medida en que poco sentido tendría que los primeros fueran castigados de manera más grave que los segundos, que existen por el carácter más valioso de los bienes jurídicos a los que están vinculados. Igualmente, se han establecido con mayor claridad las competencias y funciones que corresponden a la Agencia Canaria de Protección del Medio Natural (nueva denominación de la Agencia de Protección del Medio Urbano y Natural), así como las responsabilidades que, en este ámbito, recaen sobre los municipios.
La falta de coincidencia entre la realidad física de las parcelas y la cartografía catastral es un hecho muy habitual en España. Las causas son muy diversas, aunque la fundamental, como venimos exponiendo en el blog, es la mala calidad de la cartografía catastral. Hasta ahora, tener mal representada tu parcela en el Catastro implicaba sobre todo pagar más o menos en el impuesto de bienes inmuebles. Los planos catastrales no son jurídicos, es decir, no son el elemento que delimita legalmente con precisión la propiedad, a diferencia de lo que ocurre en otros países europeos, donde los planos catastrales sí que son el documento legalmente válido para delimitar la propiedad. Sin embargo, como ya adelantamos en el post del 25/11/2015, con la reforma de la Ley Hipotecaria, esta situación está cambiando, puesto que el Registro de la Propiedad podrá incorporar, en el folio real de cada finca, una representación gráfica catastral coordinada con el Catastro. Las implicaciones de este hecho son muy importantes, puesto que esta coordinación traerá consigo una seguridad jurídica en la delimitación de la propiedad que no tiene precedentes históricos en nuestro país. ¿Adonde queremos llegar? Pues a que te interesa tener bien representada tu parcela en el Catastro. Primero, para poder coordinarla con el Registro de la Propiedad y obtener protección y seguridad jurídica en su delimitación, y segundo, para que ningún colindante pueda coordinar una representación gráfica catastral que no se adapte a la realidad y se apropie indebidamente de parte de tu parcela.
Para que puedas inmatricular tu finca, es preciso que sigas alguna de las vías o procedimientos previstos en la LH, en concreto, los artículos 203 a 206, cuya finalidad es acreditar el dominio de la finca y su realidad física georreferenciada, recogiendo como medios para ello el título público de adquisición, el expediente de dominio, la certificación administrativa de dominio y otros medios específicos.
¿SABES QUE HAY DETRÁS DE LA GEORREFERENCIACIÓN?
¿Por qué te interesa inmatricular tu finca? ¿Si no está inmatriculada, no es tuya?. Pues bien, en primer lugar, dejar claro que el Registro de la Propiedad no te atribuye el dominio, sino que te ofrece protección jurídica adicional y hace público ese domino, por lo que la respuesta a la segunda pregunta es que no; que tu finca puede ser tuya a pesar de no estar inscrita en el Registro de la Propiedad. Además, en España, a diferencia de otros países, la inscripción en el Registro no es obligatoria, aunque muy recomendable, ¿Por qué?, Fundamentalmente porque ofrece seguridad jurídica adicional frente a terceros. Por otro lado, desde el año 2015, con la reforma de la Ley Hipotecaria (en adelante LH), la inmatriculación implica la inscripción de una base gráfica georreferenciada de los límites de la finca, por lo que esa seguridad jurídica adicional se extiende al objeto del derecho de propiedad, es decir, a la delimitación precisa de la propiedad, cosa que no sucedía antes de la citada reforma legislativa. En es
La coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro es obligatoria en la inmatriculación de fincas, según establece el artículo 9 b de la LH. Esto es, se ha de adoptar la representación catastral como base gráfica georreferenciada de la finca, coincidente con el título de propiedad, sin poder aportar una representación gráfica alternativa; aportación deseable en los frecuentes casos en los que el Catastro no refleja correctamente la voluntad de dominio. En estos casos, la solución es o corregir la representación gráfica Catastral georreferenciada y/o los títulos de propiedad antes de inmatricular, o bien realizar esta corrección a posteriori, una vez inmatriculada la finca
Solo en caso de inmatriculación por medio de certificación administrativa regulada por el artículo 206 LH, si la finca careciese de certificación catastral descriptiva y gráfica, podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada alternativa, la cual deberá corresponder con la descripción literaria realizada