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Preguntas frecuentes
Certificado Antigüedad
- ¿Que es un certificado de Antigüedad?
Un Certificado de Antigüedad es un documento que acredita la fecha de construcción de una edificación existente. Para el caso de las viviendas, este documento debe ser firmado por un Arquitecto o Arquitecto Técnico.
Puede recibir otros nombres. Por ejemplo Certificado de Obra antigua, Certificado de Obra nueva por Antigüedad o, simplemente, Certificado de Obra nueva. Conviene diferenciarlo de un Certificado Final de Obra, cuyas características y responsabilidades son diferentes.
- ¿Para Que sirve un Certificado de Antigüedad?
La función principal del Certificado de Antigüedad es permitir la inscripción de una vivienda en el Registro de la Propiedad. Habitualmente tratan de viviendas o edificios completos. También pueden referirse a ampliaciones de vivienda posteriores o construcciones auxiliares (piscinas, barbacoas, trasteros, etc…). En ocasiones, los bancos pueden solicitarlo antes de conceder un préstamo hipotecario.
- El Certificado de Antigüedad y la Obra Nueva Antigua
Existen dos vías para acceder al Registro de la Propiedad según el tipo de Obra Nueva que tengamos:
Las Obras Nuevas
Una Obra Nueva normal es una construcción que ha terminado recientemente. Si se han seguido los pasos adecuados, al finalizar la construcción dispondrá de toda la documentación necesaria según la legislación. Posteriormente, se entregará al Notario para que redacte la Escritura de Declaración de Obra Nueva. Este documento, junto con la Licencia de Primera Ocupación del Ayuntamiento, permitirán al Registrador inscribir la vivienda. La mayoría de las edificaciones se inscriben en Registro de la Propiedad mediante esta vía.
PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCION DE UNA OBRA NUEVA:
Redacción del Proyecto de Obras
Solicitud de Licencia de Obras al Ayuntamiento
Concesión de Licencia y Construcción
Finalización de las obras y Certificación por los Técnicos Directores de la Obra
Escritura de Declaración de Obra Nueva
Concesión de Licencia de Primera Ocupación (o Cédula de Habitabilidad) del Ayuntamiento
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Otras construcciones: Las Obras Nuevas Antiguas
La realidad es mucho más compleja de lo que la legislación puede prever. Por este motivo, existe un acceso alternativo al Registro para aquellas construcciones que no han seguido todos los pasos previstos. La legislación se refiere a ellas como Otras Construcciones. También son consideradas Obras Nuevas porque, a efectos del Registro de la Propiedad, todavía no existen. Se las conoce como Obras Nuevas Antiguas. Se trata de construcciones existentes desde hace años que nunca fueron inscritas en el Registro de la Propiedad por muy diversos motivos. Aunque lo más habitual es referirse a viviendas completas, no siempre es el caso. Una ampliación posterior de la vivienda o una piscina no incluida en el Proyecto original son casos frecuentes de Obras Nuevas antiguas.
PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCION DE UNA OBRA NUEVA ANTIGUA
Construcción de edificación sin los permisos necesarios
Prescripción de los plazos mínimos necesarios según la legislación aplicable
Certificado de Antigüedad y superficies firmado por Técnico competente
Escritura de Declaración de Obra Nueva Antigua
Certificado del Ayuntamiento de no existir un expediente de infracción urbanística en marcha
Inscripción en el Registro de la Propiedad
- ¿Que información debe contener un certificado de Antigüedad?
El contenido principal de un Certificado de Antigüedad es la fecha de finalización de las obras. A partir de este dato, se puede verificar si han transcurrido los plazos necesarios por la Legislación. Sin embargo, este dato no es suficiente. También es necesario incluir el número de plantas, la superficie ocupada y la superficie edificada de la vivienda. Por este motivo lo habitual es encargar un Certificado de Antigüedad y superficies.
Para ello, es necesario que el Técnico efectúe una medición exacta de cualquier construcción existente en la parcela. De este modo, posteriormente podrá realizar el Levantamiento de Planos detallado de toda la vivienda y calcular las superficies
- ¿Como se Determina la antigüedad de una obra?
La fecha de finalización de la construcción es el aspecto más delicado de un Certificado de Antigüedad. Por tanto, debemos poder acotarla mediante pruebas que sean lo más claras y objetivas posible. Para ello disponemos de varios métodos:
Vuelos o fotografías aéreas de Organismos de reconocido prestigio. Servicios Cartográficos Autonómicos, Centro Nacional de Información Geográfica, Archivos fotográficos de las diputaciones, etc. Algunos de ellos disponen de información gratuita y otros de pago.
Licencias de obras o documentos disponibles en los Ayuntamientos.
Facturas, Planos o documentación relacionada con la construcción original de la vivienda.
Certificación Catastral con inclusión de la fecha.
Características de los materiales empleados o técnicas constructivas que permitan obtener una edad mínima de la construcción.
Ensayos de laboratorio para determinar la antigüedad mínima de un material.
Facturas o contratos de suministros (agua, luz, internet, teléfono, etc…)
Contratos privados de compraventa o Escrituras no inscritas en el Registro.
Apariciones en publicaciones locales, prensa, revistas de la época.
A partir de cada uno de estos métodos se puede obtener una fecha con un grado de fiabilidad diferente. El Técnico encargado del Certificado de Antigüedad, deberá valorar el procedimiento más indicado para cada caso particular.
- ¿Es obligatorio el visado en un certificado de antigüedad?
No es obligatorio desde 2010, para este tipo de documentos. Sin embargo, es habitual seguir visando los Certificados de Antigüedad. El motivo es que para la Declaración de Obra nueva, el Notario debe verificar la firma del Técnico redactor. Una de las funciones del visado colegial es verificar la firma del Técnico redactor de un documento. Alternativamente, también se puede legitimar la firma del Técnico en una Notaria. Normalmente, la primera opción es más asequible y por eso es habitual en la práctica profesional.
- Limitaciones al contenido de un Certificado de Antigüedad
El Certificado de Antigüedad no debe hacer referencia a otros aspectos de la edificación diferentes de los explicados anteriormente. Por ejemplo no debe hacer mención sobre el grado de habitabilidad de la vivienda, cuyo contenido es objeto del Certificado de Habitabilidad. Tampoco debe mencionar aspectos relacionados con la seguridad estructural del inmueble, relativos a otro tipo de Certificados.
Georreferenciaciones
- ¿Qué es la georreferenciación?
Georreferenciación su definición es “la técnica de posicionamiento espacial de una entidad en una localización geográfica única y bien definida en un sistema de coordenadas y datum específicos”. Para que todo el mundo lo entienda, no es más que situar nuestra parcela en el mundo con unas coordenadas absolutas.
- ¿Que relación tiene con la Ley Hipotecaria y del Catastro ( 13 /2015) ?
Ley Hipotecaria y del Catastro (13/2015) destacaremos que por fin se hace referencia a la "Representación Gráfica Georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria (artículo 9)". Con esto garantizamos la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario, es decir, solo por el mero hecho de exigir una Representación Gráfica Georreferenciada ya nos da una idea de la obligación de utilizar métodos rigurosos y precisos de medición para finalmente representar sobre el plano las coordenadas oficiales de los linderos de las fincas o parcelas.
Por otro lado, la Resolución de 26 de octubre de 2015, de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para dar cumplimiento a las obligaciones de suministro de información por los notarios establecidas en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, establece (punto séptimo) las especificaciones técnicas que ha de cumplir la descripción gráfica de las parcelas para la incorporación de alteraciones en la cartografía catastral para su rectificación.
Esta entrada va dirigida a aquellos técnicos que trabajan en la topografía, que dominan técnicas clásicas de medición pero que no tienen experiencia en enlace geodésico o georreferenciación, pues es importante tener en cuenta ciertas cosas básicas si se quiere realizar con solvencia estos trabajos de Topografía de Propiedad y Coordinación Catastro-Registro, atendiendo a las novedades legislativas.
No olvidemos además que, en el punto séptimo de esta Resolución, se exige al técnico la georreferenciación con cierta precisión y es su responsabilidad hacerlo de manera que su trabajo esté dentro de las precisiones impuestas, por lo que deberá elegir y hacerse responsable del método de trabajo adecuado para garantizar un trabajo correcto.
El técnico que suscriba la representación gráfica deberá declarar, bajo su responsabilidad, que el trabajo se ha ejecutado cumpliendo las especificaciones técnicas contenidas en la presente resolución, siguiendo la metodología especificada, no estar incurso en causa alguna que le impida o limite el ejercicio legítimo de su profesión o de incompatibilidad legal para su realización, así como el cumplimiento de los siguientes requisitos técnicos: ....
Desglosaremos el reglamento anteriormente mencionado (Resolución de 26 de octubre del "Intercambio de información entre Notarios y Catastro") son de destacar dos aspectos relevantes que merece la pena comentar.
a) Representación gráfica procedente de la medición topográfica.
Cuando la representación gráfica se derive de un levantamiento topográfico, éste deberá tener una precisión absoluta tal que el error máximo sea inferior a 25 cm y que el 85 % de los puntos tengan un error máximo de 20 cm, cualesquiera que sean los medios utilizados (topografía clásica o técnicas de posicionamiento GNSS).
Si se realiza un levantamiento topográfico que ponga de manifiesto que la cartografía catastral presenta un desplazamiento o giro, la representación gráfica resultante se deberá apoyar en la cartografía catastral existente respetando las distancias relativas. El técnico hará constar en su informe la magnitud y dirección del desplazamiento o giro observados.
- ¿ Que es la representación Gráfica?
El artículo 10.1 de la Ley Hipotecaria nos dice que:
Artículo 10.
La base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los Registradores de la Propiedad.
En la Certificación Descriptiva y Gráfica de Catastro siempre aparece un plano con la parcela buscada y las parcelas colindantes, ese plano es un extracto de toda la Cartografía Catastral del territorio nacional. Es decir que “representación gráfica” es sencillamente un mapa o plano de Catastro, en el que se representa la parcela objeto del derecho en un papel.
- ¿Que es la Representación gráfica Alternativa( RGA )?
La Representación Gráfica Alternativa (RGA) de una finca es un plano georreferenciado,
que delimita de manera precisa la parcela en que se ubica, mediante la expresión de las
coordenadas geográficas correspondientes a cada uno de sus vértices, referidas al
sistema geodésico oficial, elaborada en formato informático.
La RGA se refiere a una parcela, que se define como la porción de suelo que delimita la
geometría del derecho de propiedad de un propietario o varios pro indiviso. En una misma
parcela pueden existir varios bienes inmuebles construidos (p.ej. un edificio en régimen
de propiedad horizontal). En estos casos, la RGA de dichos inmuebles se referirá a la
parcela en que estén ubicados.
- ¿Para qué sirve la RGA?
La reforma de la Ley Hipotecaria, aprobada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, ha
establecido una nueva forma de describir las fincas en el Registro de la Propiedad, que
consiste en georreferenciar su representación gráfica, permitiendo ubicar en el territorio,
de manera inequívoca, la porción del suelo que constituye una finca. Se supera así el
anterior sistema de descripción literaria de las fincas en el Registro de la Propiedad,
aproximada o imprecisa, y que no estaba dotada de la fiabilidad y seguridad suficientes.
La certificación catastral descriptiva y gráfica (CCDG) también contiene la representación
georreferenciada de los inmuebles, por lo que si esa descripción coincide con la realidad
no es necesario elaborar una RGA. Sólo hay que elaborar y aportar una RGA cuando se
manifieste por el interesado que la representación gráfica que se contiene en la
certificación catastral descriptiva y gráfica de un inmueble no se corresponde con la
realidad física.
La falta de correspondencia de la descripción catastral de una finca con la realidad,
puede deberse a dos motivos principales: por la existencia de discrepancias con la
realidad en la descripción catastral, al existir errores en la misma; o por no haberse
incorporado en el Catastro, una alteración en el inmueble por hechos, actos o negocios
que hayan producido la modificación de la finca, tales como una segregación, una división
o la realización de una nueva construcción.
De esta manera la RGA sirve a una triple finalidad:
Conocer la descripción exacta de las fincas registrales en lo relativo a su ubicación,
delimitación y superficie.
Incorporar la representación gráfica en la descripción de la finca que conste en el
Registro de la Propiedad, lo que resulta obligatorio en las inscripciones de nuevas
fincas en el Registro, y potestativo en el resto de los casos.
Actualizar o subsanar la cartografía catastral y el resto de los datos catastrales que
estén desactualizados o sean incorrectos.
- ¿Que requisitos debe Cumplir una RGA?
Debe reflejar la realidad física del inmueble y reunir los siguientes requisitos técnicos:
a) Deberá estar aprobada expresamente por el propietario de la finca o por la autoridad
pública que haya tramitado el procedimiento pertinente, manifestando además que la
descripción catastral, que se contiene en la CCDG que también hay que aportar, no
se corresponde con la realidad física de su finca.
b) La delimitación geográfica de las fincas deberá realizarse mediante la expresión de
las coordenadas georreferenciadas de los vértices del perímetro externo (e internos si
los hay) de la parcela.
c) Deberá contenerse en un fichero informático en el formato GML de parcela catastral
cuya definición se puede obtener en la Sede Electrónica del Catastro. También se
puede obtener en este formato la geometría de las parcelas tal y como están
incorporadas en las bases de datos del Catastro.
http://www.catastro.minhap.es/documentos/formatos_intercambio/Formato%20GML%20parcela%20catastral.pdf
d) Los datos derivados del plano georreferenciado y los datos descriptivos y de
superficie de la parcela o parcelas resultantes que consten en la escritura deben ser
coincidentes.
e) Deberá estar representada sobre la cartografía catastral y respetar la delimitación de
la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la
misma, precisando las partes afectadas o no afectadas, de modo que el conjunto de
todas las parcelas catastrales resultantes respete la delimitación que conste en la
cartografía catastral.
- ¿ Definición de validación gráfica catastral?
El Informe de validación gráfica alternativa es un documento emitido por la Sede Electrónica del Catastro, que permite conocer si una representación gráfica alternativa (es decir, una delimitación georreferenciada discrepante con el Catastro) cumple los requisitos técnicos para ser incorporada de forma automática en la base de datos gráfica catastral.
El proceso de validación solamente comprueba si la delimitación parcelaria aportada, en formato GML (formato geográfico para la descripción georreferenciada de las parcelas catastrales y fincas registrales), respeta que el perímetro exterior de la actuación realizada coincide con la cartografía catastral.
El documento que se obtiene al realizar la validación de la representación gráfica alternativa es un fichero electrónico en formato .pdf, firmado con un código seguro de verificación (CSV) por la Dirección General del Catastro, como actuación administrativa automatizada.
- Utilidad del informe de validación gráfica alternativa
El informe de validación gráfica alternativa catastral comprueba: por un lado, que la representación gráfica alternativa cumple con las condiciones técnicas de formato y estructura; y por otro lado, que la información que contiene cumple los requisitos técnicos para su incorporación en el Catastro según el artículo 14 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, y para su inscripción en el Registro de la Propiedad, como establece el párrafo cuarto del artículo 9.b de la Ley Hipotecaria. En particular, el procedimiento verificará lo expresado en el apartado séptimo de la Resolución de 26 de octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro (BOE del 30 de octubre). Es decir, que se comprueba que la representación gráfica está representada sobre la cartografía catastral y respeta la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la misma, precisando las partes afectadas o no afectadas, de modo que el conjunto de todas las parcelas catastrales resultantes respete la delimitación de la cartografía catastral.
Y siempre tenemos que tener presente que este informe no da validez a los procedimientos jurídicos necesarios para la nueva delimitación parcelaria, ni acredita que esta configuración se adapte a la legalidad vigente o que se hayan obtenido las autorizaciones administrativas necesarias (como pudiera ser una licencia municipal de parcelación).
También es interesante conocer que el acceso a los GML de un informe de validación gráfica alternativa es posible desde la Sede Electrónica de Catastro dentro de las opciones de “Validación gráfica alternativa” y en concreto seleccionado la posibilidad “Descarga del informe de VGA con el código seguro de verificación CSV del informe”
- Implicaciones técnicas y jurídicas de un resultado negativo
a consecuencia técnica de un resultado negativo es que la representación gráfica alternativa georreferenciada no podrá ser insertada de forma directa y automatizada en la base de datos gráfica catastral, sino que tendrá que ser objeto de una inserción manual, revisada por los técnicos catastrales. En lo que se refiere a las consecuencias jurídicas, la respuesta es más bien que no tiene consecuencias, es decir, que un informe de validación negativo no detiene el tráfico inmobiliario y no puede ser motivo de denegación de inscripción de la representación gráfica georreferenciada en el Registro de la Propiedad.
En este sentido, la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de febrero de 2018 interpreta el alcance concreto del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, entendiendo cumplidos los requisitos técnicos con un informe de validación, aunque éste sea negativo. Es decir, la aportación de un informe de validación catastral es suficiente para cumplir los requisitos técnicos que permiten la inscripción en el Registro de la Propiedad de la representación gráfica georreferenciada y el envío de dicha representación para su incorporación al Catastro, y ello con independencia de que el resultado de tal validación sea o no positivo.
Abundando más en el asunto, es interesante conocer la Resolución de 26 de octubre de 2015, cuyo punto quinto, apartado 4, desarrolla lo establecido en la ley en cuanto a la inscripción de la representación gráfica con un informe de validación negativo, al disponer que «cuando el resultado del informe previo de validación sea negativo, si el registrador de la propiedad, tras la calificación de la correspondencia gráfica de las fincas afectadas, practica la inscripción solicitada, incorporará al folio real la representación gráfica alternativa de las fincas resultantes. haciendo constar la circunstancia de que la descripción de la finca no ha quedado validada por el Catastro dando traslado a éste, en el plazo de cinco días, de la información prevista en el número 2, a y b, del apartado cuarto y un informe que detalle las causas que hayan impedido la coordinación. Cuando el informe de validación técnica del Catastro se haya realizado con posterioridad a la inscripción y su resultado sea negativo, el registrador de la propiedad hará constar en el folio real la circunstancia de que la representación gráfica inscrita de la finca registral no ha quedado validada por el Catastro. Todo ello sin perjuicio de que se pueda instar, en su caso, el procedimiento catastral o registral que corresponda para rectificar la descripción de las parcelas o fincas afectadas».
- Validación gráfica positiva o negativa ¿ Cómo afecta ?
Es necesario tener claro que el informe de validación gráfica alternativa catastral certifica que la representación gráfica alternativa cumple o no con las condiciones técnicas de formato y estructura para ser insertada automáticamente a la base de datos catastral. Si el resultado es positivo, supondrá que la representación gráfica es directamente incorporable al Catastro desde el punto de vista técnico, lo que no significará que sea inscribible en el Registro, ya que la representación de las parcelas colindantes afectadas deberá contar en todo caso con el consentimiento de sus titulares y, además, será objeto de calificación por el registrador. En caso de validación negativa, no se podrá insertar directamente al Catastro, pero este hecho no impedirá que, si la calificación es positiva por parte del registrador y tras la tramitación del necesario procedimiento registral, pueda realizarse la inscripción en el Registro. Por tanto, la consecuencia de que el resultado del informe de validación sea negativo no debe conllevar, solo por este hecho, la denegación de la inscripción de la representación gráfica georreferenciada.
Herencias, Escrituras
- ¿Qué trámites tengo que hacer para poner a mi nombre unas tierras que he heredado de las que no hay escrituras?
Tiene que acudir al Registro de la Propiedad para ver si los terrenos están o no inscritos y después actuar como proceda en cada caso.
El primer trámite a realizar sería solicitar una nota simple registral de los terrenos en el Registro de la Propiedad para comprobar si efectivamente no figuran inscritos o sencillamente las escrituras se han perdido. En el primero de los casos, deberá dirigirse al Catastro y obtener una certificación de los terrenos con su plano de situación. Si las tierras han pertenecido siempre a la familia y puede acreditarse cómo se han ido transmitiendo de padres a hijos por herencia (por ejemplo, a través de testamentos o de escrituras de herencia anteriores), podrá otorgarse en la notaría una escritura que recogerá este tracto sucesivo y que permitirá la inmatriculación de las fincas en el Registro de la Propiedad.
En el caso de que no se conserve la documentación y no sea posible acreditar que las fincas se han ido transmitiendo sucesivamente, lo más adecuado será que contrate los servicios de un abogado dado que, muy probablemente, será necesario instar un procedimiento llamado expediente de dominio, que tendrá precisamente esa finalidad, que se le reconozca la propiedad sobre las fincas de modo que la misma pueda ser inscrita a su favor en el Registro de la Propiedad.
En el segundo de los casos, si las fincas sí figuran inscritas en el Registro de la Propiedad y sencillamente las escrituras se han perdido, podrá solicitar un duplicado de las mismas en el notario en que se otorgaron y que vendrá reseñado en la nota simple registral; para obtener esta copia se le pedirá que acredite su condición de heredero, lo que podrá hacer a través del certificado de fallecimiento, el certificado de actos de última voluntad, el testamento y el libro de familia.
- ¿Como registrar fincas sin escrituras?
En términos generales y sin perjuicio de analizar la documentación de que dispone habría que iniciar un expediente de dominio que es un procedimiento judicial dirigido a obtener un título inscribible en el Registro de la Propiedad por quien carece de él para inscribir una finca por primera vez (inmatriculación) o para reanudar el tracto sucesivo interrumpido previamente a su adquisición.
En el expediente de dominio se trata de hacer ver de un modo indubitado al Juzgado competente que la titularidad que se afirma existe en realidad, y que se dan todos los requisitos previstos legalmente para que el Juez pueda afirmarla, sin perjudicar los eventuales derechos de terceras personas, que pudieran tener algún tipo de relación con la finca en cuestión. Por eso el Reglamento Hipotecario dispone como requisitos del expediente de dominio que el promotor del expediente de dominio ha de presentar escrito en que conste:
1. La descripción del inmueble o inmuebles de que se trate, con expresión de los derechos reales constituidos sobre los mismos.
2. Reseña del título o manifestación de carecer del mismo y, en todo caso, fecha y causa de la adquisición de los bienes.
3. Determinación de la persona de quien procedan éstos y su domicilio, si fuere conocido.
4. Relación de las pruebas con que pueda acreditarse la referida adquisición y expresión de los nombres, apellidos y domicilio de los testigos, si se ofreciere la testifical.
5. Nombre, apellidos y domicilio de las personas a cuyo favor estén catastrados o amillarados los bienes.
6. Nombre, apellidos y domicilio de los dueños de las fincas colindantes, de los titulares de cualquier derecho real constituido sobre las que se pretenda inscribir, del poseedor de hecho de la finca, si fuere rústica, y del portero o, en su defecto, de los inquilinos, si fuere urbana.
El iniciador del expediente podrá solicitar en el mismo escrito que se libre mandamiento para la extensión de la anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento. Esta anotación preventiva tiene por objeto avisar a posibles adquirentes de la finca, que sobre ésta gravita el citado expediente de dominio, y por tanto, la inscripción puede verse alterada.
En cualquier caso por la complejidad técnica que este expediente judicial puede conllevar, es preciso contar con la asistencia técnica de un Abogado especializado.